집을 사려면 반드시 마주하게 되는 세 가지 용어가 있습니다.
바로 LTV, DTI, DSR입니다.
저도 처음엔 이게 뭔지 몰라서 은행 상담 때 말도 잘 못했는데요,
대출을 알아보면서 하나하나 정리해두니 이제는 감이 잡히더라고요.
그래서 오늘은 이 세 가지를 쉽고 현실적으로 정리해드릴게요.
대출 한도 계산법부터, 실제로 한도 늘리는 방법까지 한 번에 확인하실 수 있어요.
LTV, DTI, DSR이란? 어렵지 않아요
LTV: 집값 대비 대출 가능 금액
- 집값이 5억이고, LTV가 70%면 → 3억 5천만 원 대출 가능
- 주의할 점: 시세가 아닌 감정가 기준으로 계산됩니다
DTI: 내 소득으로 감당 가능한 대출 비율
- 연봉 6천만 원, DTI 40% → 연 2,400만 원까지만 상환 가능
- 즉, 월 200만 원까지만 원리금 상환 허용
DSR: 전체 대출 포함, 더 까다로운 기준
- 신용대출, 카드론, 전세자금대출 등 모든 부채 포함
- DSR 40%라면, 모든 대출의 원리금 합계가 연봉의 40% 이하여야 함
대출 가능 금액, 직접 계산해봤어요
- 집값 × LTV 비율
- 소득 × DTI/DSR 비율 → 상환 가능액 → 대출 역산
- 세 개 중 가장 낮은 금액이 최종 대출 한도
실제 예시로 보면,
- LTV 기준: 3억
- DTI 기준: 2억 5천
- DSR 기준: 2억
→ 이 경우, 최종 한도는 2억 원이에요.
한도 더 받을 수 있는 실전 팁!
- 소득 증빙 늘리기
- 상여금, 부업소득, 배우자 소득도 포함 가능 - 기존 대출 미리 정리
- 신용대출, 카드론, 할부금 먼저 갚기 - 감정가 잘 나오는 지역/물건 선택
- 리모델링된 집, 역세권, 학군지 등 - 지역 기준 체크
- 조정대상지역보다 일반지역이 대출 한도 큼
Q&A – 대출 전에 꼭 알아야 할 것들
Q1. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
→ 네, 포함됩니다. 저도 처음엔 몰랐어요.
Q2. 부부 소득 합산 가능한가요?
→ 공동명의로 하면 가능해요. 단, 둘 다 채무자가 됩니다.
Q3. 중도상환수수료는 없나요?
→ 2021년 이후 3년간 면제. 그래도 은행별 확인은 필수예요.
Q4. 고정금리 vs 변동금리, 어떤 게 좋을까요?
→ 요즘은 3~5년 고정금리가 무난한 선택 같아요.
Q5. 대출 승인 후 금리도 바뀔 수 있나요?
→ 네, 신용점수나 내부 정책에 따라 조정될 수 있어요.
실제 대출 받을 때 꼭 필요한 서류
- 재직증명서, 소득증명원, 신분증
- 등기부등본, 건축물대장 등 주택 관련 서류
- 급여명세서(직장인), 사업소득 증빙서류(사업자)
한 마디로 요약하면
- LTV는 집값 기준,
- DTI는 주택대출만,
- DSR은 전체 대출을 기준으로 계산해요
그리고 이 중 가장 낮은 기준이 내 대출 한도입니다.
마지막으로 드리는 말씀
복잡해 보이던 대출 기준도 이렇게 하나씩 정리해보면 어렵지 않아요.
특히 내 소득, 부채, 지역 규제만 잘 정리하면
내가 받을 수 있는 대출 한도도 사전에 정확히 예측할 수 있답니다.
대출 준비 중이신 분들, 오늘 정보가 도움이 되셨길 바랍니다!
혹시 추가로 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주세요.
